第二十七章 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

　　張?chǎng)析危骸敖酉聛?lái)，我們繼續(xù)！

　　我們開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在拿地在取得用地規(guī)劃許可證上，一般存在的問(wèn)題都比較少，因?yàn)檫@屬于大的土地用途的分類(lèi)，對(duì)吧…………？

　　我只要不在這個(gè)不許可的土地用途的范圍內(nèi)，我不在工業(yè)園區(qū)，簡(jiǎn)單講我不在工業(yè)園區(qū)里頭建房子。

　　不挨著這個(gè)化工行業(yè)化工的企業(yè)，化工企業(yè)建了一個(gè)大型的住宅區(qū)。

　　那么它的用地規(guī)劃許可證都不會(huì)有太大的問(wèn)題，現(xiàn)在基本上不會(huì)在用地規(guī)劃許可證上出現(xiàn)一些原則性的問(wèn)題。

　　那么現(xiàn)在更多的問(wèn)題出現(xiàn)在哪？

　　建設(shè)工程規(guī)劃許可證，什么是建設(shè)工程規(guī)劃許可證？

　　我們通俗的講，用地規(guī)劃許可證管的是你這個(gè)土地的用途，ok？

　　你是哪個(gè)種類(lèi)的土地用途的ok？

　　工程規(guī)劃許可證管的是什么？

　　土地以上的地上物是怎么建的？

　　工程上面我建住宅建多少層，它的容積率是多少，那么上面建的建筑物是什么樣性質(zhì)的，就由工程規(guī)劃許可證來(lái)進(jìn)行相關(guān)的規(guī)范。

　　我們?cè)趯?shí)務(wù)中很多工程規(guī)劃許可證在實(shí)施建設(shè)的過(guò)程中，對(duì)最后的驗(yàn)收過(guò)程中其實(shí)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，問(wèn)題在哪里？

　　我們的法律規(guī)定，我們開(kāi)發(fā)商在任何一個(gè)地方建房子。

　　那么這個(gè)房子怎么建多少層，它的容積率，它的車(chē)位的情況，它的公攤面積。

　　這些都是由法律嚴(yán)格進(jìn)行規(guī)規(guī)定的內(nèi)容，就在建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　那么既然政府給你頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，你就得按照工程規(guī)劃許可證上許可的內(nèi)容來(lái)進(jìn)行建設(shè)。

　　你不能擅自改變規(guī)劃的，擅自改變規(guī)劃是違法的，那么我們法律對(duì)于工程規(guī)劃許可證的規(guī)定是怎么樣的？

　　是原則上政府怎么給你發(fā)工程規(guī)劃許可證，你的地上物就得怎么建，多建1層多建一平米都是違法的。

　　原則上你不得變更工程規(guī)劃許可證，那么原則上大的方面不去做變更。

　　比如說(shuō)我不從10層變成15層變成20層，但是我在10層的基礎(chǔ)之上。

　　大的框架不變的基礎(chǔ)之上，我發(fā)現(xiàn)我小小的臥室設(shè)計(jì)不是很合理，它的空間小，我從5平米設(shè)計(jì)稍微變更成6平米。

　　那么我的空間布局會(huì)更合理，更適合未來(lái)的居住，更具有一個(gè)居住的舒適性。

　　那么我們法律允許它原則不改變，主體不改變的情況之下，局部小范圍可以申請(qǐng)規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行變更。

　　但是變更它必須是局部的小范圍的，一定不能是涉及到大的主體方面的變更，為了使得我們建筑更具有一個(gè)合理的居住實(shí)用性。

　　那么我們可以進(jìn)行小的局部范圍的變更，但是變更也不是你開(kāi)發(fā)商想怎么做就怎么做的，必須走一個(gè)合法的審批程序。

　　那么會(huì)有相關(guān)的職能部門(mén)專(zhuān)門(mén)針對(duì)你的規(guī)劃變更申請(qǐng)來(lái)進(jìn)行一個(gè)審批。

　　那么審批發(fā)現(xiàn)你確實(shí)是不對(duì)主體原則上的內(nèi)容進(jìn)行變更，只是小的局部范圍的變更，那么審批部門(mén)會(huì)同意你的規(guī)劃。

　　如果說(shuō)你現(xiàn)在涉及到大的方面的變更申請(qǐng)的話，變更申請(qǐng)就不會(huì)被批準(zhǔn)。

　　如果你是未經(jīng)批準(zhǔn)的擅自改變規(guī)劃的，那么是構(gòu)成違法的，我們相關(guān)的規(guī)劃行政監(jiān)管部門(mén)是有職責(zé)對(duì)他進(jìn)行相關(guān)的行政處罰的。

　　所以對(duì)于工程規(guī)劃許可證。

　　如果開(kāi)發(fā)商如果不是完全按照政府給他頒發(fā)的工程規(guī)劃許可證來(lái)進(jìn)行建設(shè)的話，就會(huì)涉嫌到違法。

　　那么開(kāi)發(fā)商在這方面涉嫌違法的話，政府在這里頭就有監(jiān)管的職責(zé)。

　　如果政府在這里頭沒(méi)有對(duì)違反規(guī)劃的建設(shè)行為進(jìn)行查處的話，就會(huì)存在一個(gè)法律上的失職。

　　那么這就是我們?nèi)デ腥胍粋€(gè)案件，提供一個(gè)思路的點(diǎn)。

　　在這里頭我給大家介紹一下，我們現(xiàn)在的拿地開(kāi)發(fā)的階段。

　　它涉及到前面的主要的三個(gè)證是土地使用權(quán)證，用地規(guī)劃許可證，工程規(guī)劃許可證。

　　在這里，我再簡(jiǎn)單總結(jié)一下。

　　我們開(kāi)發(fā)商如果未經(jīng)規(guī)劃審批，然后擅自改變規(guī)劃，給我們這個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)的一個(gè)法律后果的話，帶著一個(gè)違法的行為的話。

　　行政機(jī)關(guān)是有監(jiān)管職責(zé)的，那么這個(gè)給大家介紹到了，可以讓開(kāi)發(fā)商以及相關(guān)的行政機(jī)關(guān)一起來(lái)承擔(dān)不作為的法律責(zé)任。

　　第二個(gè)階段：開(kāi)發(fā)商拿完土地之后進(jìn)行建設(shè)銷(xiāo)售階段。

　　剛才我介紹了五證的前面的三證，現(xiàn)在就講五證的第四個(gè)證建設(shè)工程施工許可證。

　　施工許可證是在規(guī)劃許可證的基礎(chǔ)之上，針對(duì)我這個(gè)施工隊(duì)要到現(xiàn)場(chǎng)。

　　第一，有了這個(gè)證你的施工隊(duì)就可以進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)去建設(shè)。

　　第二，到我的施工隊(duì)在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行所有的建設(shè)的話，需要的詳細(xì)圖紙都會(huì)是證里頭的附件內(nèi)容，那么有了工程規(guī)劃許可證。

　　再根據(jù)工程規(guī)劃許可證作出的的這個(gè)，工程施工許可證。

　　那么就獲得了一個(gè)施工的權(quán)利，獲得了施工的權(quán)利之后，還會(huì)有每一個(gè)空間布局應(yīng)該具體怎么建設(shè)它的施工圖紙。

　　那么在我們各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目里頭，我們項(xiàng)目完工之后，所有的工程施工許可證里頭的施工圖紙都需要保存在我們城市建設(shè)檔案館進(jìn)行備案的。

　　那么這個(gè)工程的施工圖紙也是我們審查開(kāi)發(fā)商是不是完全按照工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的一個(gè)重要的依據(jù)。

　　所以當(dāng)我們用行政訴訟的手段來(lái)切入一個(gè)項(xiàng)目的合法性審查的時(shí)候。

　　它的工程規(guī)劃許可證，它的工程施工許可證里頭的所有的施工圖紙。

　　當(dāng)然不是所有我們都申請(qǐng)，我們會(huì)根據(jù)我們的問(wèn)題來(lái)確定我們申請(qǐng)工程施工圖紙里頭的哪一部分平面圖還是剖面圖，確定來(lái)審查這個(gè)項(xiàng)目到底存不存在規(guī)劃違法建設(shè)的問(wèn)題。

　　這就是我們現(xiàn)在的第4個(gè)證。

　　那么開(kāi)發(fā)商取得了工程施工許可證，拿到了施工許可證之后，那么就正式開(kāi)工建設(shè)。

　　我們?cè)瓉?lái)很多地區(qū)的對(duì)于開(kāi)工建設(shè)到什么時(shí)候可以進(jìn)行銷(xiāo)售，沒(méi)有太嚴(yán)格的規(guī)定。

　　你看同行在魔都原來(lái)的時(shí)候建設(shè)到地上三層的時(shí)候，他就可以去辦預(yù)售。

　　在這種情況之下，開(kāi)發(fā)商就可以用比較少的資金來(lái)撬動(dòng)一個(gè)項(xiàng)目。

　　那么很多現(xiàn)在的爛尾的項(xiàng)目都是因?yàn)闆](méi)有要求到封頂?shù)沫h(huán)節(jié)就允許他進(jìn)行銷(xiāo)售。

　　但現(xiàn)在在我們C國(guó)絕大多數(shù)范圍地區(qū)里頭的法律都要求你開(kāi)發(fā)商開(kāi)工建設(shè)，必須到這個(gè)項(xiàng)目封頂之后，那么你才可以取得預(yù)售許可。

　　那么取得預(yù)售許可之后，你才可以合法的賣(mài)房子。

　　現(xiàn)在取得了預(yù)售許可之前，我們剛才講到我們開(kāi)發(fā)商需要做的一個(gè)是什么?

　　一個(gè)叫價(jià)格備案，現(xiàn)在我們不能突破政府對(duì)這個(gè)地區(qū)的價(jià)格備案指導(dǎo)。

　　你想賣(mài)房子，你先把你想賣(mài)多少錢(qián)。

　　房屋的均價(jià)到政府相關(guān)部門(mén)備案，獲得通過(guò)了之后，你才可以拿到預(yù)售許可證，你才可以合法的進(jìn)行銷(xiāo)售。

　　那么我們?cè)诂F(xiàn)實(shí)實(shí)物中看到有一個(gè)問(wèn)題是什么？

　　比如說(shuō)我們現(xiàn)在北城的北郊前幾年比較火的時(shí)候，房?jī)r(jià)已經(jīng)到4萬(wàn)了，但是當(dāng)?shù)卣畬?duì)它的限價(jià)。

　　這個(gè)地區(qū)所有的價(jià)格備案不能超過(guò)25000，我不允許你25000以上的價(jià)格來(lái)賣(mài)，開(kāi)發(fā)商他就面臨一個(gè)很難受的境地。

　　市場(chǎng)上明明能賣(mài)到4萬(wàn)，但是你要求我賣(mài)25000，那這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)什么樣的途徑來(lái)規(guī)避法律要求的價(jià)格備案制度。

　　那么我們?cè)趯?shí)務(wù)中看到開(kāi)發(fā)商常見(jiàn)的規(guī)避情形是什么？

　　把一部分的房屋購(gòu)房款做到裝修里頭去，比如說(shuō)我現(xiàn)在400萬(wàn)的一個(gè)房子，市場(chǎng)上價(jià)格已經(jīng)400萬(wàn)都已經(jīng)搶著要買(mǎi)，都買(mǎi)不到房子的情況之下，你要我賣(mài)250萬(wàn)。

　　那好，這個(gè)時(shí)候我把其中的150萬(wàn)做到裝修里頭去，我是精裝修交付的，但事實(shí)上是什么？

　　開(kāi)發(fā)商站在他的角度說(shuō)我的房子市場(chǎng)上能賣(mài)到400萬(wàn)，那么我通過(guò)裝修去規(guī)避價(jià)格的備案制度。

　　那么這個(gè)時(shí)候他是不是真的想要給你提供一個(gè)價(jià)值150萬(wàn)的裝修的，那么像這種情況下在我們實(shí)物中到了消防的環(huán)節(jié)就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)什么情形？

　　這個(gè)業(yè)主去收房的時(shí)候，看見(jiàn)合同約定150萬(wàn)的裝修，根本不值150萬(wàn)可能連50萬(wàn)都不到。

　　因?yàn)橐?guī)避價(jià)格備案制度，然后用裝修來(lái)進(jìn)行相關(guān)的合同的規(guī)避的時(shí)候，在實(shí)務(wù)中還是會(huì)出現(xiàn)很多的糾紛的。

　　那么除此以外，我們開(kāi)發(fā)商還有其他常見(jiàn)的規(guī)避方式是什么？

　　車(chē)位對(duì)吧？

　　一個(gè)車(chē)位其實(shí)賣(mài)個(gè)5萬(wàn)10萬(wàn)都是比較正常的，但是在某些地區(qū)房?jī)r(jià)zhang得太厲害，我要通過(guò)車(chē)位來(lái)規(guī)避價(jià)格備案制度。