第七章 創(chuàng)建吉家公寓?。ㄇ笸扑]+收藏）

　　作為行政，姜楠發(fā)現(xiàn)九月份的她突然開(kāi)始忙碌起來(lái)了，沒(méi)辦法愉快地摸魚(yú)了。

　　她先替鄭總在凱旋路30號(hào)的美蘭新苑小區(qū)租了一套復(fù)式樓，作為員工宿舍。

　　她又幫鄭總注冊(cè)了一下公司，浦海市吉家公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司。

　　注冊(cè)地址為浦海市蒲江新區(qū)凱旋路30號(hào)美蘭新苑5號(hào)樓601室。

　　注冊(cè)資本為500萬(wàn)，楊建文是法定代表人，也是斜坡資本的全資子公司。

　　鄭總聯(lián)系廣告公司設(shè)計(jì)了一個(gè)品牌logo，品牌名稱為吉家公寓，英文名稱為Giga Room.

　　其中的G設(shè)計(jì)成一個(gè)吊籃，里面坐著一個(gè)人，i是一盞燈，ga這個(gè)兩個(gè)字母是吉他圖案的變種。

　　字母統(tǒng)一為橘黃色，給人一種回家的溫馨感覺(jué)。

　　品牌口號(hào)是：“吉家公寓，一站式生活服務(wù)中心?！?p>　　鄭文桐通過(guò)鄭興建的關(guān)系，聯(lián)系到一個(gè)做二手車的朋友，買了倆車況良好的金杯商務(wù)車，供楊建文他們使用。

　　車身上也涂上了吉家公寓的中英文標(biāo)識(shí)和口號(hào)，不過(guò)好在并不明顯，也沒(méi)超過(guò)車身整體面積的三分之一，不用重新登記。

　　在家過(guò)完中秋節(jié)，鄭文桐就和小舅夫妻倆，還有楊建文三兄弟前往浦海。

　　等他們住進(jìn)美蘭新苑以后，鄭文桐就帶著他們幾個(gè)人以租客的身份去參觀自如、蛋殼還有青客公寓，學(xué)習(xí)一下他們的運(yùn)營(yíng)模式。

　　小舅是做裝修的，對(duì)于這些長(zhǎng)租公寓的裝修成本，還有裝修板材心里有數(shù)，他不禁有些擔(dān)憂。

　　“文桐，這些公寓剛裝修好，就立刻出租，里面的甲醛味道比較重，這容易致癌啊?！?p>　　周志發(fā)雖然想掙錢，不過(guò)不愿意掙這種昧良心的錢。

　　鄭文桐當(dāng)然心里有數(shù)，之前就有一位阿貍員工曝光自如公寓裝修材料含甲醛，最后導(dǎo)致白血病。

　　“我們前期目標(biāo)不用太高，租下200套房源就可以了?！?p>　　鄭文桐拿出地圖，將豐亨廣場(chǎng)附近幾個(gè)回遷小區(qū)重點(diǎn)標(biāo)注，包括美蘭新苑。

　　“這幾個(gè)小區(qū)都是回遷房，業(yè)主自住地很少，現(xiàn)在入住大多數(shù)都是租戶，以后投訴群租房的風(fēng)險(xiǎn)就比較低?！?p>　　“簡(jiǎn)裝或者毛坯房都可以，帶裝修的房子不要，復(fù)式房源多收一下，因?yàn)橛臻g比較大?！?p>　　“廚房不要改，對(duì)于長(zhǎng)期居住在浦海的打工人，還是要給他們留一個(gè)做飯的空間，萬(wàn)一隔離在家里，起碼保證餓不死。”

　　“客廳不需要，租客不需要公共活動(dòng)空間。給客廳隔道墻，做成帶陽(yáng)臺(tái)的臥室?！?p>　　“兩房改成三間房出租，三房改四房。如果是復(fù)式樓，樓上準(zhǔn)備整租，改成兩室一廳一廚一衛(wèi)?！?p>　　“裝修的材料要去甲醛，確保租客們的身體健康，也可以作為吉家公寓的賣點(diǎn)，100%零甲醛?！?p>　　“裝修，你們負(fù)責(zé)，家具家電寬帶我來(lái)負(fù)責(zé)，裝好一套，我們出租一套?！?p>　　“房東那邊，我們要求三年起租，最好是五年，三年以下不賺錢，沒(méi)什么搞頭?！?p>　　“你們不但要和房東簽好合同，也要跟租客簽好合同，簽訂號(hào)好的合同保留好，拍好照片，然后通過(guò)郵箱統(tǒng)一發(fā)送給行政?！?p>　　鄭文桐問(wèn)年齡最小的楊建彬，“用郵件給公司郵箱發(fā)合同照片，應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題吧？”

　　楊建彬連忙回答，“沒(méi)問(wèn)題，表哥?！?p>　　鄭文桐對(duì)小舅媽說(shuō)，“舅媽，你暫時(shí)就負(fù)責(zé)給小舅他們做做飯，你是女性，比較容易和小區(qū)的人打交道，你可以在附近轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，打聽(tīng)一下那里有房源準(zhǔn)備出租?！?p>　　“問(wèn)清楚以后，再和小舅他們一起去租，自己一個(gè)人不要過(guò)去，畢竟人生地不熟，小心遇到壞人?！?p>　　交代完小舅媽，鄭文桐跟小舅說(shuō)，“你們四個(gè)人要轉(zhuǎn)行做監(jiān)工，不要想著自己去做裝修，這附近也有很多裝修工人，叫他們過(guò)來(lái)做事，你們?nèi)ケO(jiān)督他們干活?！?p>　　“吉家前期只有你們五個(gè)人，過(guò)幾天鄭家村還會(huì)來(lái)一批人，十個(gè)年輕小伙?！?p>　　“領(lǐng)頭的是我二爺家的鄭安國(guó)，小舅你肯定認(rèn)識(shí)。到時(shí)候你們請(qǐng)過(guò)來(lái)的裝修工人，能好好干活就留，指望磨洋工混日子，讓他們滾蛋！”

　　“咱們中楚省人過(guò)來(lái)做正當(dāng)生意，不惹事，但是絕對(duì)不怕事。公司里已經(jīng)聘請(qǐng)了法務(wù)主管，只要不違法犯罪，出什么事，由公司給兜著?！?p>　　東江科技園這邊的二房東群體構(gòu)成很復(fù)雜，與人為善的老好人性格在這里很難立足。

　　小舅為人聰明，社會(huì)經(jīng)驗(yàn)豐富，楊建文是軍人退伍，能打敢拼，兩個(gè)人之間確實(shí)配合默契。

　　鄭文桐是鄭家村文字輩，鄭安國(guó)從輩分上講是他的晚輩親戚，他應(yīng)該喊文桐堂叔。

　　這些青年早期是跟著鄭興建混的，畢竟典當(dāng)行，低收高賣，也做民間借貸。

　　這年頭規(guī)規(guī)矩矩的借錢人多，但是老賴也不少，遇到這種蠻橫耍潑的，你就得用點(diǎn)灰色手段讓別人乖乖還錢。

　　畢竟借錢時(shí)是孫子，讓他還錢是大爺。不過(guò)好在鄭興建雖然手腕厲害，也干不出那種欺男霸女，喪盡天良的買賣。

　　鄭興建借錢給別人，自家人不收利息，熟人介紹，有典當(dāng)物，月息一分。

　　沒(méi)典當(dāng)物，有人擔(dān)保的，月息兩分，算是相當(dāng)厚道了。

　　鄭安國(guó)這波人用來(lái)做房產(chǎn)租賃，其實(shí)有點(diǎn)大材小用。從14年開(kāi)始，互聯(lián)網(wǎng)金融市場(chǎng)如火如荼。

　　鄭文桐是想入股一家互聯(lián)網(wǎng)金融公司，這樣鄭安國(guó)他們就干起老本行，算是派上用場(chǎng)了。

　　等業(yè)務(wù)做大以后，還可以將這塊剝離出來(lái)，成立不良債權(quán)處置公司，專門對(duì)接銀行，消費(fèi)金融公司和互聯(lián)網(wǎng)金融公司的逾期債務(wù)。

　　許芬之前說(shuō)購(gòu)買法拍房，其中很大的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就是原屋主耍無(wú)賴，不愿意騰空房屋。

　　開(kāi)玩笑，等鄭安國(guó)他們過(guò)來(lái)，原房東名下有幾家公司，幾處房產(chǎn)，老婆在那兒上班，孩子在那兒念書(shū)，保姆阿姨是哪個(gè)省的人，都給你弄得清清楚楚。

　　你要是選擇不配合，耍無(wú)賴，在合理合法的操作下，有的是法子讓你乖乖騰空房屋。

　　鄭文桐覺(jué)得這種每天租個(gè)一兩套毛坯房，成不了什么氣候，最好是找個(gè)項(xiàng)目，一次性開(kāi)發(fā)幾百套租賃房源，這樣既節(jié)省時(shí)間，又能快速回本。

　　鄭文桐一打聽(tīng)，東盛路和石子路有兩家廠房對(duì)外出租，將廠房改造成長(zhǎng)租公寓，比小區(qū)里租毛坯房的成本更低。

　　對(duì)照重生記憶，鄭文桐已經(jīng)否決了東盛路的廠房，畢竟那個(gè)地段19后就拆遷了，等鄭文桐投入成本改造完成，卻一拆了之，那就欲哭無(wú)淚。

　　相反石子路這家廠房改造成公寓以后，一直好好經(jīng)營(yíng)，那位東南省的老板一年租金凈收入保底超過(guò)300萬(wàn)。

　　這家廠子產(chǎn)權(quán)一部分屬于村集體，一部分屬于鎮(zhèn)里。村干部倒是比較熱情，不管是出租還是出售都沒(méi)問(wèn)題。

　　結(jié)果到了鎮(zhèn)上咨詢，相關(guān)部門就開(kāi)始打哈哈，一推二六五。鄭文桐知道遇到幺蛾子了，得想辦法處理。

　　此時(shí)鄭總的財(cái)務(wù)經(jīng)理姚雨彤發(fā)揮重要作用，她提供了一份重要情報(bào)。

　　在進(jìn)入國(guó)企之前，她在一家私企上班做財(cái)務(wù)，公司實(shí)際控制人就是鎮(zhèn)上某位主要領(lǐng)導(dǎo)的公子，公司經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品是機(jī)械加工方向。

　　老板只負(fù)責(zé)接訂單，然后將訂單委托給江浙一帶的加工廠生產(chǎn)，然后貼牌后出售給指定商家，說(shuō)白了就是吃個(gè)價(jià)差。

　　結(jié)果這位領(lǐng)導(dǎo)快要退休了，又打聽(tīng)到了斜坡資本的背景，奔著有權(quán)不用，過(guò)期作廢的想法，于是卡了吉家公寓一道。

　　沒(méi)辦法，人在屋檐下，不得不低頭，這年頭又不興送禮的。最后打聽(tīng)出來(lái)，這位公子已經(jīng)離婚了，前妻帶著兩個(gè)小孩一起生活。

　　他的前妻在某家壽險(xiǎn)公司任職，最后鄭文桐以公司名義在她那兒購(gòu)買了三十多萬(wàn)的團(tuán)隊(duì)險(xiǎn)，給她留下名片。

　　再過(guò)一周，鎮(zhèn)上就審批通過(guò)，吉家和鎮(zhèn)政府簽訂了一份為期十五年的租賃合同，每年租金60萬(wàn)。

　　簽好合同以后，周志發(fā)就不負(fù)責(zé)房屋裝修和租賃業(yè)務(wù)，全權(quán)負(fù)責(zé)廠房的改造，這里也會(huì)作為吉家公寓的運(yùn)營(yíng)中心。

　　按照設(shè)計(jì)方案，廠房要改成上下三層，分為A、B、C、D、E五個(gè)個(gè)區(qū)域，三個(gè)入口。

　　所有房型都是單門獨(dú)戶，統(tǒng)一配備抽油煙機(jī)，空調(diào)，洗衣機(jī)、電腦桌、床和衣柜。每個(gè)區(qū)域之間會(huì)預(yù)留天井位置，方便采光。

　　至于公寓整體外立面裝修，以深色為主，主干路旁邊會(huì)做防護(hù)圍欄，和綠化帶，達(dá)到那種小隱隱于市的效果。

　　公寓外面預(yù)留了一個(gè)停車場(chǎng)，預(yù)留了六十個(gè)車位，每間房間距離最近的樓梯距離不會(huì)超過(guò)十米，也預(yù)留了足夠多的應(yīng)急消防通道。

　　在停車場(chǎng)旁邊做了一個(gè)接待大廳，公寓里面也預(yù)留了公共活動(dòng)空間。

　　一樓設(shè)計(jì)了乒乓球活動(dòng)室、臺(tái)球活動(dòng)室和迷你健身房，還有公共閱讀室，停車場(chǎng)旁邊還畫了兩個(gè)羽毛球場(chǎng)。

　　鄭文桐拉著小舅的手，“小舅，按照設(shè)計(jì)，吉家公寓石子店總共會(huì)有460間房間，最多可以容納1500人?！?p>　　“這種長(zhǎng)租公寓，其他不怕，就怕失火，所以防火是重中之重，所以管道走線尤其重要，這方面我就拜托你了?！?p>　　鄭文桐的要求很簡(jiǎn)單，一家跳閘，不要影響一層，一層斷電，不要影響一個(gè)區(qū)，一個(gè)區(qū)停電，不能影響整個(gè)公寓。

　　電磁爐、空調(diào)、熱水器、燒水壺、電腦、洗衣機(jī)，這些家用電器同時(shí)滿負(fù)荷運(yùn)營(yíng)的情況，也要保證租戶的用電安全。

　　周志發(fā)感嘆外甥的魄力，不算家具家電，整個(gè)廠區(qū)的改造費(fèi)用都要超過(guò)兩百萬(wàn)，如果算上配齊的家具家電，整體投入肯定要超過(guò)400萬(wàn)。

　　假如房屋入住率低于50%，那么吉家公寓石子店的頭年運(yùn)營(yíng)肯定是要虧本的。

　　當(dāng)然，投入雖然驚人，利潤(rùn)同樣客觀，這460間房源中60%是一室戶，月租金1500，全部租出去，一年房租收入就有將近500萬(wàn)。

　　其他40%就是兩居室，甚至三居室的大戶型，房租價(jià)格更貴。而且公寓提供的水電網(wǎng)也不是免費(fèi)的。

　　水費(fèi)25元每人每月，電費(fèi)1元一度，網(wǎng)費(fèi)50元每月。臺(tái)球室收費(fèi)10元每小時(shí)，健身房月卡一個(gè)月60元。

　　公寓里還要開(kāi)一個(gè)便利店，價(jià)格雖然和外面持平，不過(guò)也是盈利。另外還打算招租一家奶茶店和理發(fā)店，門面出租又是一筆收入。

　　公寓是分區(qū)域裝修，裝好一個(gè)區(qū)域，就可以出租一個(gè)區(qū)域，陸續(xù)回本。

　　吉家公寓石子店這邊到時(shí)候會(huì)聘請(qǐng)一位經(jīng)理，三名前臺(tái)，兩位水電維修師傅，小舅周志發(fā)已經(jīng)內(nèi)定了經(jīng)理。