第四十六章：地塊前期策劃很有學問！

　　“楚總，高總，你們兩位，說說看你們的意見?！背輰χ止艘豢跉鈱λ麄儍蓚€說道。

　　現(xiàn)在他做總裁也有一段時間，已經(jīng)沒有了開始那么拘謹。

　　現(xiàn)在他已經(jīng)沉浸到了地塊設(shè)計里面，那些個兒女私情已經(jīng)被完全的拋卻在了一邊。

　　這是他真正從無到有操盤的第一塊地，現(xiàn)在楚景和已經(jīng)正式將公司的大權(quán)交給了他，他也不想辜負楚景和對他的信任，憑借著前世的對于房地產(chǎn)趨勢的了解，他認為自己可以把這個產(chǎn)品做得非常優(yōu)秀！

　　楚云先站了出來，作為楚家人，她已經(jīng)認出了冷長依，不過這是楚休自己的事情，她不想管，也管不著，現(xiàn)在提高自己在景和的地位才是自己要考慮的事情，她需要一點一滴積累話語權(quán)。

　　“這塊地商業(yè)問題很大，小楚總你也知道，現(xiàn)在余州城商業(yè)賣不起價，去化難度非常大，如果我們持有的話，十萬方的商業(yè)產(chǎn)品可是十分吃現(xiàn)金流的，對于現(xiàn)在這個快周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品來說后期的運營也是一個難題，我們不僅要成立一個商管團隊，而且還要沉淀大量的資金在里面，小楚總你也是知道我們的融資成本的，我的建議是看看高總那邊能不能協(xié)調(diào)開發(fā)部做外聯(lián)，嘗試著政府公關(guān)進行地塊調(diào)規(guī)，將它調(diào)成住宅性質(zhì)。”

　　看著楚云在那里侃侃而談，楚休有些驚訝，沒想到這位在景和存在感較低的女將也是在默默的學習，確實是很不錯，現(xiàn)在對房地產(chǎn)知識的了解已經(jīng)到了一定的深度了。

　　“那我說說我的看法?！?p>　　高楠看到楚云說得頭頭是道，自己作為老地產(chǎn)人，也不能落后。

　　“商業(yè)的問題我同意楚云總的看法，這塊地搞商業(yè)要不得，距離觀音步行街太近了，一不小心我們就會有被客源虹吸的風險，做10萬方小體量商業(yè)步行街沒有太大意思，不過當時勾地是我和老楚總一起去的，這塊地其實政府允許商業(yè)下調(diào)，這就看楚總怎么打算了?！?p>　　“洋房做一梯二戶的產(chǎn)品沒問題，重點就是看沿江高層怎么布局，這塊地較為平坦，但基坑其實并不好挖，沿著濱江地帶，其實地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計不到位，容易漏水，這點王總在做施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計的時候防水這塊要特別注意！咱們是要做品質(zhì)的，多一大點錢少不了太多利潤！”

　　高楠這種老資格也不是好瞧的，隨意兩句也是說到了點子上。

　　尤其是那句做品質(zhì)的楚休是尤為贊同，在后世一些開發(fā)商為了控成本，在看不見的地方省材料是省得觸目驚心。

　　說是房子可以用70年，過個十幾二十年很多房子都有這里樓頂漏水，那里外墻剝落等一系列的質(zhì)量問題，楚休自己是穿越過來的，他也并不希望自己公司的產(chǎn)品以后出現(xiàn)這種問題，他可是要做大事的！要改變世界進程的人！

　　王總在那猛的點頭，讓冷長依和另外一個小年輕快速地記錄下他們兩位說的內(nèi)容。

　　“太冷了，我說兩句?！背菰谶@里看這塊地不少時間了，他有一些自己的看法。

　　“商業(yè)我的想法是要做，而且要做出特色！”旁邊所有人都露出驚訝來，這小楚總是年輕膽大吧，甲方兩個老總反對他還要繼續(xù)搞！

　　楚休不理其他人的反應(yīng)繼續(xù)說道。

　　“這塊地附近沒有其他大型的社區(qū)商業(yè)配套，我認為這是我們的機會，現(xiàn)在余州城的社區(qū)商業(yè)做得非常差勁，全部是做一些底商然后就賣出去給私人自己經(jīng)營，我覺得這是要不得的！”

　　“這樣下去經(jīng)營起來會非常的混亂，而且也無法給予我們的住宅產(chǎn)品產(chǎn)生相對于的溢價空間?！?p>　　“所以我打算設(shè)計5萬方左右可持有的小型社區(qū)商業(yè)，這個商業(yè)以一個大型超市加部分體驗式餐飲為核心進行前期規(guī)劃，這樣不僅僅可以給這塊地提供住宅溢價，而且咱們也得到了一只優(yōu)秀的商管隊伍。”

　　“你們不要看到商業(yè)不好賣，要看到商業(yè)對住宅的溢價能力和也是后期勾地時和政府談的重要籌碼，咱們的野心要放大一點！眼光也要長遠一些！”

　　“小瑩，你和張巍總說一聲，讓他出一份大石霸周邊商業(yè)的市場調(diào)查報告出來，咱們在總圖強排前要考慮清楚具體要做怎么樣的業(yè)態(tài)，層高的需求，面寬的需求，煙道的需求，這些都要通通涉及到，聽明白了嗎？”楚休在旁吩咐何瑩。

　　“聽明白了，我等會就和張巍總說?！焙维撃弥P記本在旁邊刷刷記下，在旁脆生生地應(yīng)道。

　　“我們的住宅產(chǎn)品要思考清楚客戶是來自哪里，而不是盲目地強排，這塊地有著優(yōu)秀的濱水資源，我們即將做的優(yōu)質(zhì)商業(yè)，規(guī)劃中的地鐵路線以及距離觀音商業(yè)圈非常近，本身這塊地的基因就比較適合做一些剛改和改善型產(chǎn)品，咱們不要老是想著賣一些剛需房，要知道，窮人身上是榨不出油水的！靠中產(chǎn)以上階級的購買力咱們才能賺大錢！”

　　看著楚休在那從容不迫地說話，甩都不甩冷長依一眼，透露出一種上位者的氣質(zhì)。

　　冷長依感覺自己身在夢中一般。

　　自己怎么就把這樣的男人給甩了呢？自己怎么就瞎了眼看上一個40多歲的油膩中年男？

　　為了自己，也為了弟弟的將來，還能挽回這段感情嗎？

　　冷長依不知不覺地就走神了。

　　“最后我要說，這個產(chǎn)品我們要設(shè)計出來亮點，比起其他項目不一樣的亮點！那就是景觀的前置性規(guī)劃，咱們在做售樓部設(shè)計時就要考慮到售樓部一定要高大上，具體王總這邊要出單獨的效果圖出來給我看，這是門面，很重要！可以參考一下外國的美術(shù)館，展覽館，歌劇院等，要做出逼格出來！同時在售樓部旁邊做一個樣板示范區(qū)出來，我需要這個示范區(qū)要足夠大，最起碼要5000方的面積，要景觀設(shè)計院一起配合起來做，這是我們賣改善型產(chǎn)品的基礎(chǔ)，也是我們講故事的基礎(chǔ)，同時咱們這塊地夠大，可以考慮在中間設(shè)置一個大中庭出來，這樣我來造夢就更有依據(jù)?！?p>　　看著楚休在那娓娓道來，所有人都震驚了，包括碳院的王總！

　　只是看地的一小會兒，就把思路理得井井有條，而且對于地產(chǎn)的前置性理解顛覆了06年地產(chǎn)人對地產(chǎn)的想象！

　　地產(chǎn)有句俗話：后期銷售眼里流的淚，是前期策劃腦子里進的水！

　　現(xiàn)在楚休把前期設(shè)計到的一些去化難點都直接點出來了。

　　原來地產(chǎn)還可以這樣玩兒！

　　講故事的手段，對客戶的把握，對商業(yè)的理解，這每一樣都是屬于地產(chǎn)，但每一樣都屬于地產(chǎn)的不同的分支，一般人也就只能精通其中的一部分，所有的東西都挖得那么有深度，這真不是一般人能做得到的！

　　楚云美目連連地看著楚休，她心里有一絲難過，“他不是我的弟弟多好??！這才是我理想模板的夫婿！”