客房座機(jī)響起的時(shí)候，李子丞正在衛(wèi)生間洗臉。他知道，這個(gè)電話一定是戴倩茹打來的。戴倩茹打這個(gè)電話的目的，自然是約他一起晨練。
果然，五分鐘后，戴倩茹叩響了李子丞的房門。
“稍等，馬上就好?！崩钭迂┳叱鲂l(wèi)生間，穿上休閑皮鞋，打開房門。
房門打開的一瞬間，首先映入李子丞眼簾的是一雙淺灰色網(wǎng)格旅行鞋。接著，戴倩茹俊俏的小臉蛋突兀的出現(xiàn)在李子丞面前：“李總，新買的，試試？”
李子丞訝然道：“給我買的？”
戴倩茹點(diǎn)了點(diǎn)頭：“當(dāng)然，四十二碼，你穿上應(yīng)該不會(huì)擠腳?！?p> 李子丞從戴倩茹手里接過網(wǎng)格旅行鞋，坐在沙發(fā)上試了試，不大不小正合適。
“好看吧？”戴倩茹盯著李子丞的雙腳很有成就感。
李子丞點(diǎn)了點(diǎn)頭：“好看。多少錢，我給你。”
“是朋友嗎？”
戴倩茹嬉笑一聲：“是朋友就不要提錢?！?p> 李子丞笑道：“好吧，改天我請(qǐng)你吃飯。”
戴倩茹笑問：“是單獨(dú)請(qǐng)嗎？”
李子丞“嗯”了一聲：“單獨(dú)請(qǐng)?！?p> 戴倩茹板著手指頭算了算：“今天是二十八號(hào)，十天以后是我的生日，你能在我生日那天單獨(dú)請(qǐng)我嗎？”
李子丞一邊往門口走，一邊說道：“沒問題，十天后我單獨(dú)給你慶生。”
戴倩茹聽后一聲歡呼，小跑著從李子丞身邊擠過：“那咱們就說定了，你可不許騙我?！?p> 兩人乘電梯來到樓下，肩并肩跑出酒店開始晨練。
清晨的大街上行人稀少，戴倩茹時(shí)而扭臉瞅一瞅李子丞，時(shí)而主動(dòng)往李子丞身上靠一靠，一點(diǎn)也不覺得難為情。
李子丞不是傻子，他能感覺的出戴倩茹喜歡他。他沒有點(diǎn)破并不是因?yàn)樗麑?duì)戴倩茹有想法，而是不想傷害戴倩茹。
戴倩茹情竇初開，對(duì)愛情的感覺是朦朧的，不確定的。這時(shí)候她最需要的是引導(dǎo)而不是打擊。
對(duì)一個(gè)人，尤其是一個(gè)女人來說，初戀無疑是最難忘懷，最難割舍，最美妙的。然而，在這個(gè)世界上，因初戀而結(jié)合在一起的情侶卻少之又少。
希望戴倩茹不要主動(dòng)說出來。只要戴倩茹不說出來，李子丞就不會(huì)拒絕。他確信，時(shí)間會(huì)沖淡一切的。
兩人一起晨練了一個(gè)多小時(shí)，然后返回酒店沖澡吃早飯。
八點(diǎn)三十分，一行五人離開酒店乘車前往南京路。
李子丞知道，外地車牌照在魔都是有禁行時(shí)間段的，一般是上午七點(diǎn)到十點(diǎn)，下午三點(diǎn)到八點(diǎn)。不過今天恰巧是星期六，不受禁行時(shí)間的約束。
從酒店停車場出來，小羅駕駛著商務(wù)車沿著威海路一直往東走，到了威海路跟成都北路交界處折而向北進(jìn)入成都北路。
即將抵達(dá)南京西路，李子丞示意小羅靠邊停一下，隨后大聲做出安排：“廢棄廠房考察我一個(gè)人去就可以了，大家來一趟魔都也不容易，我給你們放一天假，好好轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)南京路、外灘、豫園、城隍廟?！?p> 嘴里說著話，李子丞抬腿下車，拐進(jìn)一條弄堂。
廢棄廠房距離李子丞下車的地方還有大約一公里的路程，李子丞之所以選擇在這里下車，就是想甩開戴倩茹。
李子丞這么做并非心里討厭戴倩茹，而是想偷偷給戴倩茹買一件生日禮物。
買什么好呢，李子丞一路走，一路琢磨。
走出弄堂橫穿馬路，李子丞看到一幅巨大的廣告牌。廣告牌上寫著八個(gè)大字：優(yōu)雅態(tài)度，真我個(gè)性。
倏忽間，李子丞的心里頓時(shí)有了主意。浪琴表盡管不是世界十大名表，可也是地地道道的瑞士品牌。就它了。
打定主意，李子丞先在附近找了一家大型商場，購買了一款價(jià)格適中的浪琴女表，隨后趕往廢棄廠房所在地。
廢棄廠房占地大約有八千五百平米，長大約有一百二十米，寬大約有七十米。這里位于浦西，屬于一級(jí)區(qū)域，按照魔都去年一級(jí)區(qū)域綜合用地土地單價(jià)每平米八千七百九十八元換算，八千萬稍微有一點(diǎn)點(diǎn)虧。
不過這是去年的土地單價(jià)，今年肯定有所上漲。因此，用八千萬欠款置換這么一塊地處一級(jí)區(qū)域的八千五百平米的地皮，李子丞覺得還是比較滿意。
按照魔都相關(guān)規(guī)定，一級(jí)區(qū)域不管是民用、商用還是辦公，設(shè)定容積率均為三點(diǎn)五。而高層建筑的建筑密度不能超過百分之二十，綠化面積必須大于百分之三十。
八千五百平米的百分之二十是一千七百平米。如果修建住宅小區(qū)，可以修建四棟四個(gè)單元總共十六戶，每戶平均建筑面積一百零六平米左右的住宅。
再根據(jù)容積率計(jì)算公式，可以得出該住宅樓樓層高度不能超過十八層。
那么，每層十六戶，十八層總共二百八十八戶，總建筑面積為三萬零六百平米。按照目前魔都一級(jí)區(qū)域每平米五千塊錢價(jià)格計(jì)算，全部將二百八十八套房子銷售出去，可得一億五千三百萬銷售額。然后刨去購買土地的八千萬，再刨去建筑成本六千一百二十萬，利潤僅有可憐的一千一百八十萬。
這筆賬，李子丞怎么算怎么不劃算。當(dāng)然，等小區(qū)建成之后，放它個(gè)十年八年，房價(jià)肯定會(huì)漲，那時(shí)候再出售應(yīng)該可以賺的更多?？闪б话俣f的建筑成本扔進(jìn)去，再放十年八年，李子丞有些心疼。
那么建造星級(jí)酒店呢。按照五星級(jí)酒店建造標(biāo)準(zhǔn)，土地面積超過一萬平米的酒店才有資格參評(píng)五星級(jí)酒店。
八千五百平米的土地面積肯定是不夠參評(píng)五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的，只能退而求其次建造四星級(jí)酒店。
國家規(guī)定，建造酒店的建筑密度不能超過百分之四十五，由此推算，八千五百平米的土地面積的百分之四十四是三千七百四十平米，這是首層建筑面積。
如果拿出兩千平米建造副樓，副樓四層，一千七百四十平米建造主樓的話，主樓高度就是十二層。四層以下為接待大廳、餐飲中心、會(huì)務(wù)中心等配套設(shè)施，五層以上為客房，那么至少可以提供三百套客房，完全符合四星酒店參評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。
至于副樓呢，可以建成健身中心、游泳館、羽毛球館、籃球館等休閑運(yùn)動(dòng)場所，以及大型超市、精品專賣店、美食匯等商鋪用來招租或者出租。
如此一來，投入的資金就會(huì)如流水一般不停歇的回籠。
以錢生錢才是王道。
李子丞打定主意，站到馬路邊招手?jǐn)r了一輛出租車，返回下榻的酒店。
拿出房卡打開客房門，李子丞走進(jìn)客房拿起廢棄廠房的資料，從中找出廢棄廠房的宗地圖。
這時(shí)李子丞發(fā)現(xiàn)，宗地圖與他實(shí)地勘測略有差別。
在宗地圖上，宗地號(hào)標(biāo)注為17，地類號(hào)標(biāo)注為M1，占地面積為8573.9平方米。
李子丞知道，工業(yè)用地可分為三類，M1表示一類工業(yè)用地。一類工業(yè)用地是指對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地，比如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地。
難怪宏泰鋼鐵集團(tuán)在三年前拿到這個(gè)廢棄廠房后一直閑置著，敢情他們不是不想重新開發(fā)利用這塊地皮，而是找不到合適的工業(yè)項(xiàng)目。
等等，自己是不是把事情想的太簡單了？
李子丞盯著手里的宗地圖思考了十幾分鐘，突然一拍腦門，心道：糟了。
按照相關(guān)規(guī)定，工業(yè)用地是通過劃拔方式取得的，而商業(yè)用地是采取拍賣、招標(biāo)的方式取得的。
劃撥和拍賣可是截然不同的兩個(gè)概念，自己若想變更土地的使用性質(zhì)，上級(jí)管理部門不同意該怎么辦？
想到這里，李子丞蹭的從沙發(fā)上跳起來，拿著廢棄廠房的資料沖出客房。
乘電梯來到樓下，李子丞向前臺(tái)服務(wù)員索要了一張魔都地圖，出了酒店正準(zhǔn)備打車趕往國土局，突然想起來，今天是星期六，國土局不辦公。
李子丞不覺有些頭大，有心再給古詠波去個(gè)電話詳細(xì)咨詢一下，卻又覺得經(jīng)常打電話麻煩人家古詠波不太合適。
無奈之下，李子丞在下榻的酒店附近找了個(gè)網(wǎng)吧，辦理了相關(guān)手續(xù)后坐在電腦前，上網(wǎng)查詢有關(guān)變更土地使用性質(zhì)的相關(guān)政策和法律依據(jù)。
經(jīng)過查詢，李子丞的臉色變得越來越難看，事情果然沒有他想象的那么簡單。
網(wǎng)上給出的答案很明確，變更土地使用性質(zhì)涉及到權(quán)限、原則和程序三個(gè)方面的問題。
首先是權(quán)限問題。因?yàn)橥恋厥褂眯再|(zhì)變更必須經(jīng)過魔都規(guī)劃管理委員會(huì)批準(zhǔn)，而魔都規(guī)劃管理委員會(huì)主要成員涵蓋了魔都黨政一把手。所以，唯有魔都黨政一把手對(duì)此事不反對(duì)才有可能變更成功。
其次是原則問題。原則上，魔都規(guī)劃局、國土局同意并支持變更，并且還得符合魔都城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃。
第三是程序問題。第一步是向規(guī)劃部門提出變更申請(qǐng)。第二步是規(guī)劃部門向國土部門征詢意見。第三步是上報(bào)規(guī)劃管理委員會(huì)審核。第四步是國土部門費(fèi)用核定。第五步是與國土部門簽訂變更合同。
另外，變更土地使用性質(zhì)，必須得繳納土地出讓金。
按照相關(guān)規(guī)定，以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場土地價(jià)格，再按不低于百分之四十的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。