兩人看了這么久，終于有個(gè)人上來招呼他們了，說不好今天的這單好事就落在這位身上了，也不知道是誰的運(yùn)氣好。
“總算有人理咱們了哩?！毙旆逶谝慌孕÷暫蛥菈衄幥那牡??！斑\(yùn)氣好啊?！?p> “沒正行?！眳菈衄幇琢怂谎?，把他推了出去，“快給人說說吧，不許使壞啊?！?p> 劉晨今天又是顆粒無收，雖然售樓處和她一樣墊底的人也有幾個(gè)，但是一想到有一單跟蹤了好些天的，今天還是泡湯了，她這心里就不好受。
今年剛畢業(yè)的她，因?yàn)槿菝叉?，就進(jìn)了房產(chǎn)推銷這個(gè)行業(yè)，本來以為憑自己的能力，這點(diǎn)小事算不得什么，畢竟在學(xué)校的時(shí)候，也是學(xué)生會(huì)的重要干事，就沒有她辦不下的事，沒想到初入社會(huì)，現(xiàn)實(shí)就給了她響亮的一記耳光。
難啊，不過盡管如此，她還是沒有放棄，送走了剛才泡湯的那位，劉晨看到樓盤模型旁，有一對年輕的男女，引得她的注目。
之所以讓她注目，實(shí)在是因?yàn)槟俏恍〗闾每戳耍踔劣蟹N讓她自慚形穢的感覺。
這么一對年輕的情侶，莫不是來買婚房的吧。
想到這里，劉晨連忙上前，這樣的客戶群體，購買欲是很強(qiáng)的，她想試一試，反正閑著也是閑著。
“行，那給我們大致講一下，有什么戶型，公共設(shè)施和綠化覆蓋率?！?p> 徐峰看上這里，是有原因的，那就是他們綠化做的不錯(cuò)，剛才一路進(jìn)來，綠化面積不小，移栽了不少樹木，這房子是要住人的，徐峰自然考慮的更多一點(diǎn)。
“好的，先生，我們安居置業(yè)，城市花園，這一期剛剛推出不久，就受到追捧，戶型各種多樣，能夠滿足您的各種需求，有單身公寓，40-60平，家庭兩居室，兩室一廳，80-110平，超大戶型…?！?p> 徐峰一邊聽著售樓小姐的介紹，一邊和吳夢瑤看她在樓盤模型上指出這些房子的位置，朝向，周圍設(shè)施。
“這一期已經(jīng)引進(jìn)了銀行，超市，幼兒園等周邊設(shè)施，而且公司計(jì)劃接下來，還會(huì)爭取引進(jìn)一條公交線路，和市公立醫(yī)院在附近入住，請相信我們公司的實(shí)力，這些都是能夠?qū)戇M(jìn)合同里的?！?p> 劉晨在長篇大論的把小區(qū)里的環(huán)境介紹一番之后，對二人道：“不知道兩位買房的需求是什么，自己住還是用來投資？”
“自己住如何，投資又如何？”
“自己住的話，我們擁有不少適合新婚夫婦的婚房，戶型多種多樣，能夠滿足您的各種需求，而且還附帶學(xué)區(qū)資格，像這邊幾棟樓，旁邊就是幼兒園，而且附近擁有各式的幼兒游樂設(shè)施，將來如果有小寶寶，這片應(yīng)該就很適合。
如果是投資的話，那么無論是單身公寓，還是小戶型，都是不錯(cuò)的選擇，而且我們安居置業(yè)承接中介包租業(yè)務(wù)，因?yàn)槲覀兊姆慨a(chǎn)都是經(jīng)過精裝修的，您也不必另花錢裝修，實(shí)在是一舉兩得?！眲⒊渴菢O力的向倆人推薦，她也算看出來了，這兩位，應(yīng)該是這位年輕男士做主。
“夢瑤，你看怎么樣?！睂τ谶@些房子，徐峰沒什么感覺，戶型老不說，就說裝修，徐峰都不怎么看得上，說是精裝修，也只是比毛坯房稍微強(qiáng)上那么一點(diǎn)，自己住是肯定不行的。
“都還不錯(cuò)啊，要不就在這里選一套?！眳菈衄幹肋@次買房應(yīng)該是給自己住，所以也不想徐峰多破費(fèi)，點(diǎn)了一個(gè)面積比較小，便宜的。
“媳婦兒，買的大，賺得多啊，買這么小，你不是浪費(fèi)嘛?！笨此x了個(gè)小戶型，徐峰不由湊到她耳邊輕聲說道。
“??？”吳夢瑤先是一愣，她原本想買個(gè)小的，不浪費(fèi)，結(jié)果讓徐峰說，買小的才浪費(fèi)，買大的才賺，想到了他在車上給她說的，轉(zhuǎn)頭望向徐峰，“你說真的啊。”
“當(dāng)然，你看我什么時(shí)候吹過牛?！甭犚妳菈衄庂|(zhì)疑的語氣，徐峰氣不過，在一個(gè)無人可見的角度，在吳夢瑤的屁股上輕輕的捏了一下。
“討厭。”因?yàn)閯⒊吭诟浇瑓菈衄幐杏X到徐峰作怪的手，也只是用眼神橫睨了他一眼。
“再選選，說不定，我還多買幾套，你只管選中意的，選得多，咱們賺得多?！?p> 劉晨看到這二位又是一旁說悄悄話，心里也是七上八下的，這單不會(huì)又泡湯了吧。
接下來就是吳夢瑤出場了，真要說，其實(shí)哪些是好房源，在樓盤上一看就知道，而銷售人員的工作只不過是把那些剩下的邊邊角角，經(jīng)過一番言辭美化，然后兜售給前來買房的人。
很快，吳夢瑤就選到了這片區(qū)域的樓王，也就是建筑樓層最高，周圍一應(yīng)設(shè)施齊全的樓盤，離主干道不遠(yuǎn)不近，采光充足，位于小區(qū)中心，樓下超市，菜市都在附近，兩條直通小區(qū)大門的綠蔭道，在這里交匯。
用風(fēng)水中的話來說，這里可是雙龍戲珠之地，不可謂不好。
“這棟樓不錯(cuò)，里面的戶型怎么樣？”吳夢瑤指著樓王問一旁的劉晨。
劉晨也沒想到，這兩位居然會(huì)看上樓王，只不過她可沒什么權(quán)利賣這里的房子，這里的房子都是需要經(jīng)理批示的，她能夠出售的也只有底下的幾層而已，而樓王的價(jià)值卻是在高層。
“這個(gè)，是本小區(qū)的樓王，全復(fù)式結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在我的權(quán)限能夠出售的也只有1-5層，一梯兩戶，單層套內(nèi)面積168平，而且價(jià)格相比其他，也會(huì)貴上不少。其中3樓和5樓已經(jīng)售出?！闭f道這里劉晨有點(diǎn)灰心的道：“如果你們要購買其他樓層，需要經(jīng)理批示才行。”
“小峰。”聽到她這么說，吳夢瑤轉(zhuǎn)頭詢問的眼神望向徐峰。
“恩，我們就要最上面那層的。”徐峰當(dāng)然是要買就買最好的，將來說不定他還會(huì)住過來，這可不能吝嗇。“你放心，如果談成了，這單算你的?！?p> “那謝謝您了?！痹具€以為又沒自己什么事了的劉晨，聽到徐峰這么說，那是喜出望外。
如果經(jīng)理來接待，這單當(dāng)然算經(jīng)理的，但是如果買房人指定給她，那經(jīng)理當(dāng)然不會(huì)因?yàn)檫@么點(diǎn)事和客戶計(jì)較，徐峰這么說，那只要是成了，她的那一份就跑不掉。
“您好，我就是這的經(jīng)理，徐樸善，請問兩位怎么稱呼?！睕]一會(huì)，劉晨就帶著一名中年男子過來了。
“這可巧了，我也姓徐，這是我女朋友?！毙旆逍Φ溃安恢肋@樓王的頂層怎么個(gè)賣法。”
“徐先生，幸會(huì)，看您也是明白人，這樓王是這期樓盤里位置最好的，而頂層又是最中之最，所以本公司一般是不對外出售的?！闭f話的時(shí)候，這位叫徐樸善的經(jīng)理是一直盯著這兩位的表情的，說到這里，除了女孩臉色稍有變化之外，面前的男子是一臉平靜。
徐峰自然不會(huì)信他的鬼話，不賣只是因?yàn)閮r(jià)格沒到位而已，最多也就是做一些錢權(quán)交易，可要是你出得起錢，這些也都不是問題，真正有錢的人，誰特么會(huì)住你這樣的商品房。
“當(dāng)然如果您真想買，價(jià)格上可能會(huì)高出不少?！毙鞓闵蒲a(bǔ)了一句，實(shí)在是眼前這位太平靜了。
“能不能讓這位劉小姐，帶我們先上去看看。”徐峰壓根就沒理他說的價(jià)格高出不少的話。
“行，這個(gè)沒問題，劉晨，帶這兩位去看看現(xiàn)房。”
“小峰，價(jià)格這么貴，我們還不如買其他的吧?！甭飞蠀菈衄幚旆逍÷曊f道。
“別擔(dān)心，再怎么貴，咱們也是賺，說不定等會(huì)，他們還會(huì)按原價(jià)賣給我們呢?！毙旆鍖菈衄幧衩氐囊恍?。
房地產(chǎn)確實(shí)是本世紀(jì)初，除了互聯(lián)網(wǎng)之外，最賺錢的行業(yè)之一，和金融行業(yè)那也是不相上下。
國家將來首富就有不少做房地產(chǎn)出身的，但是做房地產(chǎn)的利潤率真的很高嗎？
房地產(chǎn)賺錢在于借雞生蛋，并不是利潤率多高，如果一般城市房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)住宅凈利率有10%到20%，那房地產(chǎn)商都要偷笑了。
一個(gè)住宅項(xiàng)目完整流程基本是這樣的：
1房地產(chǎn)商先墊資拿地，一線城市拿地成本占項(xiàng)目的五成以上，二三線土地成本大概三成左右，甚至更少。
2獲得四證建房，土地證，建設(shè)施工許可證等。
3獲準(zhǔn)預(yù)售證。
4綠化，周邊，完工。
一般靠譜開發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，土地占三成左右成本，各種稅占三成成本，建安成本占三成成本，實(shí)際利潤空間也就一成。
但是關(guān)鍵在于這些成本是由誰來負(fù)??！
開發(fā)商三成到三成五的前期資金為房地產(chǎn)商自有資金，四證齊全之后就會(huì)獲得銀行貸款，一般銀行貸款足以支付大半的建安成本及稅費(fèi)。也就是說，假定一個(gè)項(xiàng)目有一成凈利潤，考慮各種資金成本后，房地產(chǎn)商的自有資金收益率也就高達(dá)30%。
這還不是關(guān)鍵，房屋在獲得準(zhǔn)預(yù)售之后，一般房子剛露出地面就能賣了，房地產(chǎn)商的資金就會(huì)回籠，這個(gè)時(shí)候一個(gè)項(xiàng)目的自有資金就能置換出來。
也就是說這筆自有資金一年內(nèi)可能不止完成一個(gè)項(xiàng)目的墊資，假設(shè)這筆資金年周轉(zhuǎn)1.5次，那么開發(fā)商年投資回報(bào)率很可能高達(dá)50%以上。如果在三線城市房地產(chǎn)發(fā)展迅速的時(shí)候，開發(fā)商年投資回報(bào)率高達(dá)100%-200%不是問題。
一年一兩倍的利潤率高嗎？對大部分行業(yè)來說，已經(jīng)很高了，但是徐峰知道有另一個(gè)和房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，在這未來十年里，利潤率是不輸甚至高于房地產(chǎn)開發(fā)商的，那就是炒房團(tuán)。
在華夏，今后十年內(nèi)，房價(jià)漲幅達(dá)到20倍以上的城市比比皆是，炒房團(tuán)擁有更靈活的操作模式，更安全的資金保留度，其中風(fēng)險(xiǎn)比房地產(chǎn)商，那是安全的多。
未來十年，房地產(chǎn)商破產(chǎn)的不計(jì)其數(shù)，但是炒房團(tuán)基本就沒有一個(gè)會(huì)虧的。這就是其優(yōu)越性。