聽到吳總親自點名，杜建峰附在任學明的耳邊輕聲說了幾句什么。然后任學明清了清嗓子，對吳總說道，吳總，既然您都親自點題了，我們就只好見招拆招了。如果有說的不太對的地方，請您多多指正。
任學明反過頭滿含深意看了一眼王一元。王一元聯(lián)想到剛才老杜的耳語，頓時一驚，心里暗叫一聲不好。果然，任學明開口說道，吳總，你的前一個問題，由我這個老兵來簡要的回答。而另一個問題，則由我們的這位新同學，王一元來作說明。
王一元聽到任學明這么一說，他的心里開始七上八下震蕩起來。自己到底能講得好嗎？他擔心的自己問自己。每逢大事有靜氣，他又不斷的安慰自己，給自己打氣。王一元兩眼看著面前早就準備的文稿，又開始慢慢的在上面琢磨起來。
這邊任學明開始回答，他說，我先來說第一個問題。針對當前城市綜合體開發(fā)過程中存在的種種問題，如何做好南通項目開發(fā)的前期戰(zhàn)略規(guī)劃，從而提出切實可行的發(fā)展方案，我的建議，我們要著重對以下的幾個方面進行系統(tǒng)的分析。
任學明說，一是要研究地塊的條件和政府規(guī)標的要求。對地塊的研究目的是為了發(fā)現(xiàn)地塊所處位置具有哪些優(yōu)勢或有利條件，便于進一步發(fā)掘其潛在的價值。研究政府對該地塊的規(guī)劃要求，便于利用政府硬性指標中許可條件，策劃最適合本地塊的物業(yè)組合。
他繼續(xù)說道，二是研究地塊所在地的市場，幾個重點，城市綜合情況的調(diào)研分析，城市地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，城市消費市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，城市商業(yè)經(jīng)營者調(diào)研，城市投資者情況調(diào)研。
房地產(chǎn)公司的人也都在仔細認真的聽，有些人還不停的做著筆記。任學明說，接下來要研究地塊所在的城市規(guī)劃導向，研究本區(qū)域規(guī)劃開發(fā)規(guī)模，評估本項目未來經(jīng)營項目的輻射能力和商業(yè)機會。
任學明說，我們還要注重研究地塊所在地的商業(yè)競爭情況。需要對本商圈內(nèi)所有的零售商業(yè)各種業(yè)態(tài)進行調(diào)研，研究確定本項目擬建商業(yè)物業(yè)選擇那些經(jīng)營商家入駐，可以同本商圈內(nèi)的商家進行錯位經(jīng)營，便于給擬建商業(yè)物業(yè)進行商業(yè)定位，并且在商業(yè)物業(yè)設(shè)計時考慮擬選商家的入駐物業(yè)條件需求。
任學明停頓了一下，笑了笑，繼續(xù)說道，第五，研究我們開發(fā)商自己。要客觀認識我們自身的項目開發(fā)資金供給保障能力，不同的物業(yè)產(chǎn)品組合對開發(fā)商資金供給能力要求不同。開發(fā)商策劃設(shè)計的項目物業(yè)產(chǎn)品組合必須同自己的資金供給保障能力相匹配。
說道這里，房地產(chǎn)公司的人員，包括吳總都忍不住笑了。
最后，任學明還就研究擬開發(fā)項目各類物業(yè)產(chǎn)品的贏利模式和配套需求做了說明。他說，房地產(chǎn)建設(shè)項目策劃以城市綜合體項目最為復(fù)雜。
他解釋說，從項目物業(yè)產(chǎn)品組成來說，一般包括了住宅、公寓、公建配套、大型零售商業(yè)用房、酒店賓館用房、辦公用房、臨街商鋪、住宅底商商鋪等等。從產(chǎn)品開發(fā)后處置來說，有單體建筑整體出售的、有一個建筑內(nèi)部分出售部分持有部分的、有產(chǎn)權(quán)出售返租經(jīng)營的、有整體產(chǎn)權(quán)持有出租經(jīng)營的、有產(chǎn)權(quán)持有自行經(jīng)營的等等。
任學明最后說道，在一個項目內(nèi)容納各種不同的物業(yè)產(chǎn)品，各種不同的物業(yè)產(chǎn)品由于使用功能不同，需要不同的物業(yè)條件和運行的配套條件，所有上述各種物業(yè)產(chǎn)品根據(jù)他們的用途、功能、贏利模式需要周全考慮。如考慮不周，物業(yè)建成以后會產(chǎn)生永久性的難題。
任學明講完，吳總帶頭鼓掌。他點了點頭，說道，很多的開發(fā)商拿到地塊以后既不做調(diào)查研究工作，也不自己開發(fā)編制方案設(shè)計任務(wù)書，一般來說都是拿了地塊圖找數(shù)家設(shè)計院開發(fā)項目設(shè)計方案。有的開發(fā)商請了十幾家設(shè)計院，開發(fā)的項目方案文本數(shù)十個，結(jié)果自己也無法評判這些方案的優(yōu)劣，找不出也不知道哪一個方案符合他自己的需求，這是行業(yè)內(nèi)的常見現(xiàn)象。
吳總接著說道，看來，你們咨詢公司這次還是做足了功課的，任總的這六點研究方法，講的都很好，也都很有實際指導意義。接下來就是你們的這位青年才俊，讓我們來聽聽他又有什么新的想法？
任學明，杜建峰他們幾個人的目光都一齊看向王一元。王一元看著他眼前的文稿，開始逐條逐句的往下說。一開始說的時候，王一元還有些緊張，但慢慢的，他就逐漸順暢流利起來。
王一元介紹說，品牌的核心內(nèi)涵是要傳遞給消費者的核心利益，城市品牌就是一個城市在推廣自身城市形象的過程中，根據(jù)城市的發(fā)展戰(zhàn)略定位所傳遞給社會大眾的核心概念，并得到社會的認可，所以城市品牌絕對不能簡單地等同于表層的市容、市貌等城市形象，它是一座城市的精神和靈魂。
他說，城市品牌是城市差異化、個性化生態(tài)環(huán)境，經(jīng)濟實力，文化底蘊，精神風貌，價值取向等綜合功能結(jié)構(gòu)的呈現(xiàn)。城市品牌的核心價值既包含了看得見摸得著的東西，同時也滲透了許多復(fù)雜多元的無形價值，環(huán)境、資源、文化、歷史、經(jīng)濟和人本身都是構(gòu)成和決定一個城市品牌價值的核心要素。
王一元繼續(xù)介紹，說，城市綜合體是商業(yè)競爭進入經(jīng)濟壟斷、資本高度集中的綜合產(chǎn)物，可以說是目前世界上最先進、最高級的商業(yè)形態(tài)，在國外已進入鼎盛時期。在中國，城市綜合體的概念現(xiàn)在也是越來越時髦，如果對房地產(chǎn)做一個評價的話，它無疑是最熱門的業(yè)態(tài)，漸成為一種新的投資風向，因而受到很多開發(fā)商的追捧。
他接著說道，但是，中國的城市綜合體市場開發(fā)建設(shè)，只是剛剛起步，多種資本正在角力，但現(xiàn)狀很混亂。業(yè)界流行一句話“城市綜合體是個筐，什么都往里裝”。很多商家也在追逐這個時尚的概念，甚至連大型批發(fā)市場等，也紛紛改名叫城市綜合體。
講到后來，王一元一時興起，他脫離了講稿，開始自由發(fā)揮起來。王一元說，那么，到底什么是城市綜合體？它與大型零售綜合體，與“Shopping Center”又有什么本質(zhì)上的不一樣？
王一元說道，以我們上海的新天地為例。那么，新天地究竟是什么，購物中心？娛樂中心？時尚中心？旅游景觀？開發(fā)商認為，新天地就是一個Mall，英文全稱“shopping mall”。其實，用我們國內(nèi)的說法，這個Mall ，就是指的城市綜合體。
王一元最后說道，所以我們研究的最后結(jié)論，認為從本質(zhì)上來說，其實最大的區(qū)別和不一樣，就是“一站式”生活理念。
他接著解釋說，城市綜合體內(nèi)各種大型商超、綜合體集群，規(guī)模大、功能多、商品和服務(wù)全，匯聚國內(nèi)外知名品牌，融合吃喝玩樂購于一體，這種“一站式”生活理念，如我們上海新天地、還有北京西單，現(xiàn)在都成為了城市品牌與生活方式的標志區(qū)。
講得非常的好。這位小伙子，你總結(jié)和提煉出來的這個一站式生活理念，這個概念，很新穎，很有創(chuàng)意，也很到位。吳總聽完王一元的介紹，忍不住第一個鼓掌發(fā)言。
吳總朝任學明他們看了一圈，笑著說道，依我看，這次的項目前期論證和項目計劃書的編制，完全可以以這個一站式生活理念，作為中心和重要抓手，貫穿始終。
大家再一次鼓掌。吳總接著又問了任學明關(guān)于王一元的一些基本的情況，他點點頭，朝王一元贊許的說道，還是你們年輕人有沖勁，有想法，思想不落窠臼。小王，你這次，可算立了頭功，真正講到點子上了。
王一元站起來，謙虛的說道，謝謝吳總夸獎，愧不敢當。吳總站起來，伸出手，笑著說道，我一定要和這位后生再一次握握手。意外之喜，刮目相看，人才難得，難得的。
坐下來后，吳總看了一下手表，總結(jié)性的說道，我必須要走了。但今天我很高興聽到了任總他們的咨詢公司的建議，特別是這位小伙子帶給我們大家的這個一站式生活理念。接下來，任總和杜總你們留下來，繼續(xù)和我們的這些相關(guān)的部門對接。
吳總說道，這樣，我走之前，還有最后一個建議，任總的咨詢公司要完全的參與到這個項目的前期盡調(diào)小組中來，盡快的把這個項目方案設(shè)計任務(wù)書落實和編制出來。至于具體時間和任務(wù)安排，等會你們商議。
最后，吳總都站立了起來，準備要走，但他又停住了。他眼睛看著任學明，說道，另外，我有一個不情之請，就是想邀請你們公司的這位小王，也全程的參與進來。任總，你看，這樣安排行嗎？