星期天的一大早，任學明，杜建峰兩人約上王一元，還是在喜泰路辦公樓一層的咖啡館見面。剛坐下，他們兩位顯然是有備而來，都從隨身的包里拿出記事本和打印出來的文稿，擺到身前的桌子上。
王一元湊過去一看，只見上面都是寫滿了一個又一個重重的筆記和符號。他笑說道，老任老杜，看來你們兩人已經(jīng)做足了功課的，這一點我該向你們學習。三人一邊討論，王一元一邊在打印出來的文稿上做記錄。
各自要了咖啡，任學明要的是大杯的卡布奇諾。杜建峰開玩笑說道，看樣子，今天我們三個，是要非寫出來一部有分量的大部頭文章不可了。只是這個咖啡，我還是建議要少喝，晚上會睡不著的。
任學明笑道，睡不著就更好了，那就把文稿完善到底，剛好還能治療失眠癥。今天我可把話說在前面，文章不弄好，我們誓不回家的。
王一元笑道，我倒是無所謂。反正一人吃飽，全家不餓。你們行嗎，兩位嫂夫人不會有意見？
都老夫老妻了，還有啥意見不意見的。時間上已經(jīng)不允許我們再拖了，反正今天要辦完事才回家，我已經(jīng)和家里打過招呼的。杜建峰也說道。
這次的修改，三個人經(jīng)過充分的討論，最后主要集中在兩個方面：一是對國內現(xiàn)有的城市綜合體的現(xiàn)狀分析，其中著重點是國內現(xiàn)有城市綜合體項目開發(fā)存在問題的研究。二是城市經(jīng)營和城市品牌，由于城市發(fā)展體系處于不斷變化的過程中，因此在打造城市綜合體過程中要非常重視城市品牌效應的影響。
對于城市經(jīng)營和城市品牌，三人的思路都差不多，只是對原文稿進行了一些完善。上午過去一多半的時間，在這一點上三人很快就達成了一致意見。
中場大家休息一下。任學明好幾次站起身來，不時的敲打敲打自己的腰椎。杜建峰建議說，弄完這些后，老任你去做個按摩，讓妹妹們幫你踩踩背，或許有效果的。
任學明說道，以前試過的。效果是有效果，但都只是當時的效果，一回到家，還是老樣子。甚至于可能是踩背的時候，萬一碰到了骨刺或者什么東西，反復起來會更要人難受的，所以我現(xiàn)在基本上是不愿意去的。
王一元正在一個字一個字的把修改的意見敲進電腦。任學明說道，走走路我會好受一些。老杜，我們要不先去這個園區(qū)里轉轉？王一元頭也不抬的說道，你們往后面走，能看到不一樣的黃浦江。
半個多小時過去，任學明兩人再次進來的時候，王一元也基本完成了輸入?？Х瑞^里有打印機，王一元把修改過的部分打印了一份，拿過去給他們兩個過目。待一一看過，都沒發(fā)現(xiàn)有什么問題，就算是先通過了。
任學明說道，小王，你這里園區(qū)的環(huán)境還是非常不錯的，要是交通再方便一些，我們都想搬過來。今天天氣好，我們見到的黃浦江的這一段確實不一樣，寬闊，水流緩慢，江上船舶不斷，鳴笛聲聲，顯得更是格外的生機勃勃。
杜建峰也說，小王，你知道我們還發(fā)現(xiàn)了什么？王一元奇怪的問，老杜，你發(fā)現(xiàn)了什么好東西？
杜建峰笑著說道，我們看到了河對岸正在建設的世博園區(qū)。雖然有些模模糊糊，但那個建設的工地，我曾經(jīng)進去過的，在你們這里，還是能看到一個大致的輪廓。所以說你們這里還真是一個好地方。
任學明清了清嗓子，說道，我們還是回到主題上來。剛才我們都看過了，城市經(jīng)營和城市品牌的這一塊，就先翻過去。接下來才是重點，我們要針對近年來我國城市綜合體開發(fā)建設的熱潮，提出有批判性和現(xiàn)實指導性的意見出來。
他接著說道，由于這個城市綜合體的發(fā)展本身，涉及的經(jīng)濟、社會和城市發(fā)展水平等問題的復雜性和階段性，加上我們國家現(xiàn)階段，還缺乏完備的制度規(guī)范體系和系統(tǒng)的城市規(guī)劃引導，城市綜合體的發(fā)展，已經(jīng)呈現(xiàn)出來有許多的盲目性和不確定性。
杜建峰說道，我感覺，對于城市綜合體的認識，現(xiàn)在確實還存在有諸多模糊甚至是誤區(qū)。所以我們要對這個城市綜合體的起源發(fā)展、成因內涵、現(xiàn)實意義及建設發(fā)展規(guī)劃等問題進行比較深入研究探討，以期在這次的論證會上，能達成共識，因勢利導，科學引導城市綜合體規(guī)劃建設，發(fā)揮其對城市發(fā)展的積極推動作用。
這次三個人的想法有了很多明顯的分歧。一直討論到下午快一點，每個人都提出了自己很多的想法，但最后也沒有討論出一個什么共同的意見出來。
王一元提議去吃豆花，杜建峰嫌天熱，不愿出去，于是在咖啡館里要了三個套飯。吃完飯，杜建峰去前臺拿了幾瓶礦泉水過來，說道，我們喝點白水，一上午的咖啡喝喝，嘴巴里吃飯都少了好多味道。
吃完飯沒有休息，大家坐下來繼續(xù)討論。也有可能是喝了礦泉水的緣故，這一回三個人的思路快了很多，對目前國內城市綜合體開發(fā)和運營的檢討和反思，沒用多長時間不覺間就達成了幾點共同的意見。
綜合起來，我看主要就是四條。任學明說道，一個是忽視了城市的承載力。城市承載力是影響城市發(fā)展水平的關鍵性因素，其發(fā)展情況和城市所處的階段、經(jīng)濟發(fā)展水平有一定的聯(lián)系。
杜建峰說，但是當前的現(xiàn)狀來看，部分城市的發(fā)展水平超過了原有的發(fā)展布局，在城市綜合體的設計過程中如果處理不當，將會造成資源過剩，甚至影響商業(yè)體系的進一步發(fā)展。
老任繼續(xù)往下說，二是規(guī)劃不合理。很多城市對規(guī)劃布局沒有進行詳細的分析，多是先建立綜合體后建立商業(yè)結構，導致綜合體的發(fā)展范圍受到嚴重的影響，規(guī)劃設置不合理是關鍵性因素。這樣一來，在多種因素的影響下，無法帶動城市的進一步發(fā)展，甚至對城市其他發(fā)展領域造成不利影響。
老任說道，三是同質化嚴重。城市綜合體的功能類型和其所處的地域之間存在本質性的差異，城市外圍發(fā)展的創(chuàng)新性不足，城市的發(fā)展模式和整體趨勢呈現(xiàn)差距比較大趨勢，如果忽視了個性發(fā)展特征，會增加項目的運行風險，進而影響建設的合理性。
喝了一大口礦泉水，老任接著說道，最后一點，就是這個綜合體的項目定位。定位是城市綜合體開發(fā)的最重要工作，它決定了城市綜合體開發(fā)成敗的基礎。
杜建峰在一旁補充說道，也有可能，因為這個城市綜合體在國內發(fā)展的時間還比較短，大部分的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對于城市綜合體的定位方法和步驟都沒有深入的認識。因此，我覺得，很有必要對城市綜合體市場定位策略進行研究總結，可以用來指導房地產(chǎn)商的開發(fā)工作。
任學明說道，我看我們討論到現(xiàn)在，這篇文章需要改動的地方就基本上都提到了，至于剩下的部分，基本可以不用再作變化了。老杜，還有小王，你們兩位的想法？
杜建峰也基本同意。他說道，小王，你再辛苦一下，現(xiàn)在就修改好，我們也算是了了這樁心事。王一元坐在桌前，又開始聚精會神的輸入。
任學明朝杜建峰使了一個眼神，杜建峰會意，兩人就靜悄悄的出了咖啡館。等他們倆再次回來，王一元已經(jīng)把重新打印出來的文稿擺放在了桌子上。
最后看過，大家都表示沒有意見。杜建峰站起來，伸伸腰，有些疲倦的說道，那就這樣，我現(xiàn)在就把這篇文章郵件給房產(chǎn)公司的吳總，先看看他的意見，我們再議。搞了差不多一天，我們也該休息休息一下了。